Bułgaria w 1996 r. znajdowała się na skraju bankructwa gospodarczego, do którego nie doszło dzięki zaleceniom Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Dziś jest członkiem Unii Europejskiej, a tamtejszy rynek nieruchomości przynosi krociowe zyski.

Nie opierając się na danych ekonomicznych kraju można powiedzieć, że Bułgaria jest w dobrej sytuacji gospodarczej. To samo tyczy się sfery finansów, poziom inflacji jest niski, roczny wzrost PKB jest wyższy od średniej europejskiej, a bezrobocie stale spada. A na dodatek sytuacja poprawia się praktycznie z dnia na dzień. Punktem zwrotnym było spotkanie w 2004 roku przedstawicieli niemieckich przedsiębiorstw z branży technologii budownictwa oraz ochrony środowiska z blisko stu reprezentantami bułgarskich przedsiębiorstw, które były zainteresowane nawiązaniem stałej współpracy z Niemcami. Współpraca ta została chętnie przyjęta przez obie strony – głównie za sprawą kryzysu w niemieckiej gospodarce, a wszystko z powodu spadku woluminu zamówień o ponad 10 proc. Już w czasie wizyty kanclerza Schrödera w Bułgarii towarzyszyli mu przedsiębiorcy z takich znanych światowych koncernów, jak: Commerzbank, Deutsche Bank, Siemens, EADS, Wintershall, E.ON czy Ruhrgas. Wizyta zakończyła się podpisaniem porozumienia w sprawie budowy hotelu nad Morzem Czarnym, transakcja opiewała na ponad 150 mln euro.

Bułgaria zdaje sobie sprawę z tego jaki potencjał drzemie w nieruchomościach. Państwo postanowiło wspomóc ich rozwój za sprawą wprowadzenia w życie ustawy o wspieraniu inwestycji. Przewidywała ona m.in., że przy projektach, których wartość przekroczy 100 mln lewów (2 lewy = 1 euro), koszty związane z podłączeniem elektryczności oraz gazu w całości pokryje państwo.

Ciągły wzrost

Poczynając od roku 2004, który stał się rekordowy dla Bułgarii pod względem zawartych transakcji na rynku nieruchomości, ilość transakcji kupna i sprzedaży wzrosła w stosunku do roku 2003 o 31 proc., podczas gdy wzrost cen wyniósł od 20 proc. do nawet 70 proc. Wszyscy uważali wówczas, że ceny nie osiągnęły maksimum i nadal będą rosnąć. I tak też się stało. Ceny nieruchomości w Bułgarii rosły dynamicznie. W połowie 2004 roku średnia cena mieszkań w stolicy Bułgarii – Sofii – przekroczyła 500 euro za mkw. Podczas gdy już na początku roku 2005 ceny tych samych nieruchomości szacowano na poziomie około 15 - 20 proc. wyższym. Przyczynami tak gwałtownego wzrostu cen można doszukiwać się w wielu aspektach – konkurencyjności rynku oraz kredytów hipotecznych, bardzo znacznym wzroście inwestycji zagranicznych w porównaniu do lat wcześniejszych, dobrym zwrocie inwestycji (najczęściej na poziomie ok. 15 - 20 proc.) oraz stabilnych wskaźnikach makroekonomicznych.

Popyt wzrastał bardzo szybko, a więc razem z nim rosły ceny. W latach wcześniejszych podaż powierzchni biurowych czy handlowych była na wyższym poziomie niż popyt. Tendencja ta odwróciła się już w 2004 roku, kiedy to ceny wynajmu biur wzrosły z średnio 5 euro za mkw.
w latach wcześniejszych do niekiedy ponad 25 euro za mkw. Pokazuje to wzrost o 400 proc w bardzo krótkim czasie. Koszt zakupu natomiast powierzchni biurowej sytuował się w granicach ok. 850 euro za mkw. Sytuacja stała się identyczna na rynku powierzchni handlowych, szczególnie w Sofii oraz w dwóch głównych portach - Warnie i Burgas. Popyt przewyższył podaż, a ceny kształtowały się w przedziale od prawie 500 do nawet 3000 euro za mkw. Wynajem sięgnął w niektórych przypadkach astronomicznej, jak na tamtejszą gospodarkę, kwoty (w porównaniu do lat wcześniejszych) – 120 euro za mkw., choć cena zależy zarówno od położenia danej nieruchomości jak i jej standardu. Dzięki temu można było, mimo wszystko, znaleźć nadal powierzchnie gotowe do wynajmu w cenie ok. 15 - 25 euro za mkw. miesięcznie.

Bardzo interesujące dla inwestorów zagranicznych stały się także działki budowlane (szczególnie na wybrzeżu), których ceny wzrosły w 2004 roku w stosunku do roku poprzedniego o blisko jedną czwartą. Ceny takich działek kształtowały się w zależności od paru czynników, z których głównym była odległość od morza oraz rozwój infrastruktury w danym miejscu. Powodowało to ogromne zróżnicowanie cen, które mogły wynosić z jednej strony ok. 15 euro za mkw., a z drugiej dochodzić do blisko 200 euro za mkw.

Ceny jeszcze nie europejskie

Kolejne lata przyniosły jeszcze większy ruch na rynku tamtejszych nieruchomości, a co za tym idzie, znaczący wzrost cen. W roku 2006 wartość obrotów na rynku nieruchomości szacowana jest na ok. 10 miliardów euro, co oznacza wzrost o 25 proc. w stosunku do roku 2005. Należy pamiętać także, że wzrost zainteresowania Bułgarią ze strony koncernów międzynarodowych i innych państw, nie sprowadza się tylko do niższych cen robocizny czy atrakcyjności gruntów samych w sobie. Bułgaria jako państwo położony centralnie na Półwyspie Bałkańskim (granica Europy i Azji) powoduje, że jest to kraj o bardzo ważnym znaczeniu strategicznym. W przyszłości mógłby stanowić dla wielu przedsiębiorstw międzynarodowych odpowiednie miejsce do obsługi przyszłego rynku Europy południowo-wschodniej, który liczy sobie blisko 50 mln potencjalnych konsumentów. Ważnym faktem jest także to, że przez Bułgarię przebiega połowa paneuropejskich korytarzy transportowych. Usprawnienie przepustowości kraju także znacząco poprawi jego sytuację gospodarczą i przyciągnie inwestorów, z czego sprawę zdaje sobie Bułgaria – otrzymała odpowiednie dotacje w ramach funduszy przedakcesyjnych od UE z programu PHARE na rozwój sieci drogowej i kolejowej. Obecnie po akcesji nadal rozwija i usprawnia sieć drogową, by skierować przez swój kraj jeszcze więcej samochodów i pociągów.

Wejście Bułgarii do Unii Europejskiej wraz z początkiem 2007 roku spowodowało jeszcze większy wzrost zainteresowania tamtejszym rynkiem. Ceny mieszkań podskoczyły o ponad 10 proc. w ciągu pierwszego kwartału tego roku. Według oficjalnej statystyki na dziś w stolicy Bułgarii – Sofii, musimy zapłacić przeciętnie około 800 euro za m kw. przy zakupie mieszkania, jednak porównując oferty biur nieruchomości z Polski trzeba przyznać, że dane te w wielu przypadkach są mocno zaniżone, a ceny dużo wyższe. Jak wiadomo wiele zależy także od standardu lokalu i jego dokładniejszego usytuowania.

A jak wygląda rynek nieruchomości w Bułgarii dziś i czy faktycznie Polacy coraz chętniej w niego inwestują? Postanowiłem zwrócić się z tym pytaniem do ekspertów z firmy Bulgarian Coastal Properties. Na kilka moich pytań odpowiedział pan Maciej Piotrowski.

Czy w ostatnim czasie obserwują Państwo zwiększenie zainteresowania nieruchomościami?
– Zainteresowanie nieruchomościami w Bułgarii od kilku miesięcy jest na wysokim poziomie.

Czy ze względu na zainteresowanie Polaków ich ceny bardzo się zmieniły?
– Ceny nieruchomości w Bułgarii "lecą" bardzo do góry w tempie - moim zdaniem - wyższym niż prognozowane 25 proc. rocznie. Jaki wpływ ma na to zainteresowanie ze strony polskich klientów trudno mi odpowiedzieć, ale ogólnie ceny kształtuje na pewno popyt ze strony obywateli Rosji, Wielkiej Brytanii, Skandynawów, Niemców, Holendrów i oczywiście Polski.

Co Polacy kupują? Czy są to grunty na rynku pierwotnym czy też może rynek wtórny w budownictwie mieszkaniowym?
– W zdecydowanej większości klientów Polski można podzielić na dwie grupy: klienci, których interesuje wyłącznie pierwsza linia brzegowa z panoramicznym widokiem na morze (minimalna cena dziś to jedna sypialnia za ok. 80 tys. euro), oraz klienci dla których nie jest problemem odległość od morza do 500 metrów - w cenie maksymalnie 40 tys. tys. euro. Cena zależy głównie od lokalizacji - czytaj odległości od morza.

Czy obecnie lub w najbliższej przyszłości są realizowane jakieś większe inwestycje w Bułgarii? Oczywiście mowa o tych realizowanych w całości lub chociaż częściowo z udziałem osób z Polski.
– Zainteresowanie ze strony inwestorów - developerów nie jest na razie duże, ale to również moim zdaniem kwestia czasu.

Jak widać rynek nieruchomości w Bułgarii ma się dobrze, a na dodatek na pewno w ciągu najbliższych miesięcy czy też lat będzie rozwijał się bardzo dynamicznie. W końcu już teraz możemy znaleźć tam miejsca, gdzie dużą część domów wykupili klienci z Wielkiej Brytanii, tworząc w tych miejscowościach nawet własne gazety – wydawane po angielsku! Może warto się zdecydować na inwestycję w Bułgarii?

Pobierz bezpłatną DOMAZA aplikację